札幌 リフォーム | 子育て家族の住宅ローンの組み方
2012年2月25日
こんにちは、札幌 リフォーム・ラボです。
実際にローンの計画をたてるにあたり「まずはどこから手をつけたらいいのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。今回は札幌で中古住宅購入と同時にリフォーム、または新築注文住宅のニーズが一番高い「子育てファミリー」の資金計画の考え方について、ローンを組む上でのポイントをステップを踏んで具体的にご紹介いたします。
■ステップ１：札幌にお住まいのAさん家族のプロフィール
平均初婚年齢で結婚、約２年後に第１子、その２年後に第２子を授かった、平均的な4人家族を設定しました。
【家族構成】
・夫：34歳（会社員）
・妻：32歳（パート）
・長男：3歳
・長女：1歳
・年収：500万円
・貯蓄：700万円（夫婦の独身時代からの貯蓄を含む）
・住宅購入＋リフォーム資金：貯蓄のうち、自己資金として600万円を用意
■ステップ２：現状の把握
札幌のマイホーム計画をたてる際、「どれくらい借入ができるか」と「どれくらいリフォームにかけられるか、またはどれくらいの新築注文住宅が建てられそうか」を検討するにあたっては、まず現状の把握をしなければなりません。
【札幌在住Aさん家族の現状】
・年収：500万円
・可処分所得（手取り額）＝《年収ー（税金＋社会保険料）》：約420万円
・貯蓄：700万円
・住宅購入資金（自己資金）：600万円
・住宅購入のための積立金：月２万円（ボーナス時10万円×２回）
・現在の家賃＋管理費＋駐車場代：月7.5万円
・賃貸更新料：６万円（２年毎、家賃１ヶ月分）
・親からの援助金：なし
■ステップ３：購入可能額を決定
『借入可能額から判断する購入可能額』と『返済可能額から判断する購入可能額』
札幌での生活の現状を把握できたら次のステップは、「 どれくらい借入ができるか」という視点と、「どれくらいリフォームに資金をかけられて、またはどれくらいの新築注文住宅が建てられて、しかもしっかり返済できそうか」という視点で見た場合のそれぞれについて「購入可能額」を次の２つの方法で求めました。
一つは
「借入可能額から購入可能額」を求める方法。
もう一つは
「返済可能額（現在の家賃＋管理費＋駐車場代）から購入可能額」を求める方法です。
■ステップ４：「借入可能額」から購入可能額を求める方法
【計算条件】
・年収：500万円
・住宅ローン審査金利：４％
（※金融機関の融資審査では、実際の融資に適用される金利ではなく、「審査金利」と呼ばれる金利を用いて返済負担率を審査するのが一般的）
・返済期間：35年
・返済方法：元利均等返済（ボーナス払いなし）
・返済負担率（年収に対するローン年間返済総額の割合）：35％
※返済負担率の目安：
□民間金融機関の場合（各金融機関により異なる）
年 収 （返済負担率）
300万円未満（25％以下）
400万円未満（30％以下）
700万円未満（35％以下）
700万円超 （40％以下）
□フラット35
年 収 （返済負担率）
400万円未満（30％以下）
400万円以上（35％以下）
まず、借入金100万円あたりの毎月返済額を出します。審査金利４％、35年返済の場合、4,428円。年間では4,428円×12ヶ月＝53,136円です。
住宅ローンの年間返済総額は、上記「年収と返済負担率」から年収500万円の場合、返済負担率35％以下でなければなりません。つまり、住宅ローンの年間返済総額は500万円×35％＝175万円以下ということになります。
よって、住宅ローン借入可能額は175万円÷53,136円×100万円＝3,293万円。住宅購入時の諸費用を200万円とすると、住宅購入資金（自己資金）は600万円あるので、600万円ー200万円＝400万円が頭金となり、3,293万円＋400万円＝3,693万円が購入可能額となります。
■ステップ５：「返済可能額（現在の家賃＋管理費＋駐車場代）」から購入可能額を求める方法
次に視点を変えて、現在札幌で払っている家賃などの金額をベースに考える方法です。
【計算条件】
・現在の家賃＋管理費＋駐車場代：月7.5万円×12ヶ月＝年間90万円
・住宅購入のための積立金：
月２万円×12ヶ月＋20万円（ボーナス時 10万円×2回）＝44万円
・賃貸更新料：６万円（２年毎、家賃１ヶ月分）÷２＝３万円（１年あたり）
現在の年間の住居関連費用の合計は90万円＋44万円＋３万円＝137万円。よって、月あたりの平均住居関連費用は137万円÷12ヶ月＝11.41万円となります。現状で毎月この金額を負担できていることになりますので、そのままローン返済額に置き換えて考えてしまいそうになるケースが非常に多いのですが、ここが落とし穴です。
賃貸から札幌の戸建住宅一軒家に引っ越すことによる維持費負担の増加を考慮に入れなければなりません。具体的には固定資産税などの税金、長期的なメンテナンス、リフォーム費用、場合によっては水道光熱費も上がるかもしれません。今回、住宅購入後の年間住宅維持費を仮に24万円とすると、月あたりの平均維持費は24万円÷12ヶ月＝２万円となります。
よって、住宅ローン年間返済可能額は、「現在の年間の住居関連費用の合計」ー「住宅購入後の年間住宅維持費」＝137万円ー24万円＝113万円。月あたりの返済可能額は113万円÷12ヶ月＝9.41万円になります。
この毎月返済額を、返済期間35年、適用金利３％で計算すると借入可能額は2,445万円となります。よって、住宅購入時の諸費用を200万円とすると、住宅購入資金（自己資金）は600万円あるので、600万円ー200万円＝400万円が頭金となり、2,445万円＋400万円＝2,845万円が購入可能額となります。
■まとめ
札幌にお住まいのAさん家族の住宅購入資金計画について、金融機関からの「借入可能額」から求めた借入額は3,293万円、自己資金を加えた住宅購入可能額は3,693万円となり、Aさんが返せる「返済可能額」から求めた借入額は2,445万円、自己資金を加えた住宅購入可能額は2,845万円と出ました。同じ条件のもとでも考え方一つでこれだけの価格差が生じます。
「借入可能額」と「返済可能額」は必ずしも一致しません。適切な借入額に基づく資金計画の範囲で住宅ローンを考えましょう。
住宅ローン返済は長期にわたるものです、あくまでも「返済可能額」を基準に、住宅ローンでも”しっかり貯蓄ができる”計画をたててください。
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