札幌 リフォーム | 返済比率はリフォームローンを組む人の品定め
2012年5月7日
こんにちは、札幌 リフォーム・ラボです。
札幌でマンションリフォームをお考えの方の中には、金融機関のリフォームローンの活用をご検討されている方もいらっしゃるかもしれません。
金融機関の窓口を訪ねた際、ローンを組む人が必ず受ける審査があります。
それは「返済比率」と「融資比率」。
金融機関はこの審査を経て、住宅購入する人やリフォームする人を「好ましいお客さま」か「好ましくないお客さま」かを品定めします。
□「返済比率」と「融資比率」
返済比率（返済負担率ともいいます）と融資比率は、札幌の銀行などの金融機関が新築や中古住宅の購入費用あるいはリフォーム費用などのお金を貸し出すための審査基準です。
・「返済比率」とは、税込年収に対するローン年間返済額の占める割合
・「融資比率」とは、物件価格（マンションなど）に対する借入金額の割合
札幌でローンを組む方側からみると、お金の融資を受けるための「必要条件」ということになります。
□Aさんは無事にローンを組めるのか？
ここで、会社員Aさんを例に、具体的に審査をシミュレーションしてみます。
（Aさんの条件設定）
・会社員Aさん（35歳）
・年収400万円
・ローン借入希望額2,000万円（民間金融機関）
・返済比率30%
このAさんの年収と返済比率から計算すると、金融機関が好ましいと判断する「ローン年間返済金額の上限」は、年収400万円×返済比率30％＝120万円と算出されます。
実際のAさんは定年退職（60歳）前にローンを完済させたいと考えており、数あるローンの種類の中でも「５年固定」のローンを選び、当初５年の金利1.5％を20年返済で組むことにしました。
この条件で計算すると、ローン年間返済金額は約116万円となり、パートで働いている奥さんのことを考えれば問題なく払っていけるだろうと判断しました。
□金融機関は審査用の金利を持っている
Aさんは返済比率を確認したことで、札幌の金融機関の審査結果をこころ待ちにしております。
しかしながら、この計算では通りません。
なぜなら、金融機関は返済比率を審査する際の金利は銀行の窓口に表示されていた1.5％ではないからです。
確かに、ローン年間返済金額の上限（120万円＞116万円）の範囲内でした。しかし、実際に金融機関が審査で計算する場合に採用する金利は1.5％ではなく「４％」なのです。
この４％で計算し直してみると、ローン年間返済金額は116万円ではなく約145万円。
結果、120万円＜145万円となり、ローン年間返済金額を大きくオーバーしてしまいます。
となりますと、Aさんがこの４％の審査基準金利を通すためには
（１）返済期間20年を優先する場合には、借入金額を1,660万円まで減額する
（２）借入金額2,000万円を優先する場合には、返済期間を７年延長する
のいずれかの選択を迫られることとなります。
□なぜ金融機関が返済比率用の金利を持つのか
それでは、なぜ金融機関の返済比率計算時の金利は４％なのでしょうか。
超低金利時代が長く続きすっかり記憶が薄れつつありますが、過去の住宅ローンの金利をさかのぼってみて見ると平均４％を上回っていることがわかります。
つまり、再び金利が上昇した時に備え、ローンを借りた方が返済不能とならないよう、過去の平均金利を用いて審査しているのです。
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